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전세 계약, 서명 하나에 수천만 원이 오간다
2025년 현재,
전세는 여전히 많은 사람들이 선택하는 주거 방식입니다.
하지만 잘못된 계약 하나로
수천만 원을 잃거나, 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 매년 반복되고 있습니다.
특히 깡통전세, 전세사기, 위장 임대인 문제 등
복잡한 부동산 환경 속에서
철저한 계약 전 점검이 무엇보다 중요합니다.
이번 글에서는
전세 계약 시 반드시 체크해야 할 10가지 핵심 항목과 실제 사기 예방법,
전입신고 및 확정일자 처리 방법까지 총정리해서 알려드립니다.
✅ 전세 계약 전 필수 체크리스트 10가지
✔ 1. 등기부등본 확인은 무조건 계약 전!
- 등기부등본은 부동산 소재지 기준으로 열람 가능
- 소유자 정보, 근저당권, 전세권 등기 여부 확인
- 대출이 많은 집 = 깡통전세 가능성↑
Tip: 계약 전에 등기부등본 '3일 이내 발급본' 필수 확인!
✔ 2. 임대인이 진짜 집주인인지 확인
- 계약 상대가 본인 명의자인지 확인
- 대리인 계약 시 → 위임장 + 인감증명서 필수
✔ 3. 전입신고 + 확정일자 = 보증금 보호 기본
- 전입신고 = 거주 사실 증명
- 확정일자 = 보증금 우선변제권 확보
- 둘 다 있어야 법적 보호가 완벽히 가능
📌 반드시 전입신고 후 확정일자 신청!
✔ 4. 보증금 vs 집값 비율 확인 (깡통전세 주의)
- 보증금이 매매가의 70% 이상일 경우 매우 위험
- 매매가 – 선순위 대출 – 기존 전세금 → 0 이하 = 손해 가능성↑
👉 최근 거래가 대비 보증금 수준 반드시 비교!
✔ 5. 전세계약 전 실거래가 조회하기
- 국토교통부 실거래가 공개 시스템 활용
- 유사 면적, 동일 동/층 비교 필요
- 주변 시세보다 지나치게 저렴하면 의심!
✔ 6. 특약사항 꼼꼼히 작성
- “입주 전 하자 수리”
- “보일러 교체 / 벽지 도배 / 가전 포함 여부”
- “잔금일 이전 퇴거 시 계약금 반환 조건” 등
특약은 구두가 아닌 ‘서면’만 법적 효력 있음
✔ 7. 중개수수료 확인
- 법정 중개보수 한도 확인 (전세가에 따라 달라짐)
- 예: 5억 전세 → 중개 수수료 상한 약 40만 원 수준
✔ 8. 계약금, 중도금, 잔금 지불 순서 확인
- 10% 계약금 → 중도금 → 잔금 순
- 잔금 시 반드시 등기부 재확인 후 송금
✔ 9. 세입자 임차권 등기 여부 확인
- 이전 세입자가 임차권등기 설정한 경우
→ 보증금 반환 분쟁 중일 가능성 있음
✔ 10. 집 상태 체크 + 하자 기록
- 벽지, 창문, 수도, 화장실 등 하자 유무 확인
- 사진 촬영 및 날짜 기록 → 추후 분쟁 예방
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✅ 실제로 자주 발생하는 전세 사기 유형
| 유형 | 설명 | 예방법 |
| 깡통전세 | 집값 < 보증금 | 등기부등본 + 실거래가 비교 |
| 명의 도용 | 진짜 집주인 아님 | 신분증, 인감확인 필수 |
| 선순위 대출 숨김 | 보증금보다 대출이 많음 | 대출·근저당권 확인 |
| 확정일자 누락 | 법적 보호 안 됨 | 전입신고 + 확정일자 필수 |
✅ 전세보증보험 가입 방법
- HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증 제공
- 조건: 보증금 7억 이하 (수도권 기준), 등기부상 하자 없을 것
- 보험료: 평균 보증금의 0.128% 수준
추천: 깡통전세 우려되거나 신축 빌라 계약 시 필수
✅ 전입신고 및 확정일자 처리법
- 전입신고
- 주민센터 or 정부24
- 세대주 이름, 주소, 계약서 제출
- 확정일자 부여
- 동사무소에 임대차계약서 제출
- 계약서에 ‘확정일자 도장’ 받기
두 절차는 하루 안에 동시에 가능!
✅ 전세 계약 후 꼭 챙겨야 할 일
| 항목 | 체크 |
| 등기부등본 ‘최종’ 재확인 | 잔금 전 후 |
| 전입신고 / 확정일자 | 즉시 진행 |
| 하자보수 요청 서면 기록 | 계약 후 7일 내 |
| 전세보증보험 가입 | 2주 내 가입 추천 |
결론: 전세 계약, 꼼꼼하면 안전하다
‘집만 마음에 들면 OK’는
전세 계약에서 가장 위험한 생각입니다.
오늘 안내한 10가지 핵심 항목과 사기 예방법,
전입신고 + 확정일자까지 철저히 준비하면
수천만 원의 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.
지금 계약서를 펼쳐놓고, 이 체크리스트를 하나씩 확인해보세요.
안전한 전세 생활의 시작은 꼼꼼한 준비에서 시작됩니다.
[최종 요약]
- 전세 계약 시 등기부등본, 임대인 신원, 보증금 vs 시세 반드시 확인
- 전입신고 + 확정일자 = 보증금 법적 보호의 핵심
- 깡통전세·명의 사기 등 실제 피해 대비 필수
- 전세보증보험 가입 시 안전성 극대화
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